期货复盘看什么负债超过广州市!以为捡了王健林大便宜的富力地产,或将被199亿元的交易加速“拖垮”

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  2007年应该是富力地产从巅峰滑落的关键性一年,这一年富力以161亿元销售额排名第四位,仅次于万科、绿地和中海,居“华期货复盘看什么南五虎”之首。这一年,富力开始走出广州,并倾力期货复盘看什么拿地做商业地产,没有成熟操盘经验的富力,大笔投入导致现金流被拖累。与房地产行业同时起步的富力,却没有守住优势,2014年保守的拿地策略下,完美错过了2015年火爆的房地产行情。

  在过去的十年里,富力地产似乎一直在反其道而行,当房企都转向住宅用房开发的时候,富力在发力商业地产;当房企在拼命去杠杆、降低负债的时候,富力却仍在举债负重前行。2017年,李思廉仅考虑了两三天就做出了199亿元收期货复盘看什么购万达商业地产旗下77家酒店资产的决定,以6折价钱拿下万达商业地产的富力以为捡到了大便宜,殊不知,这或将进一步加大富力的负债压力。

  商业地产坑了富力。

  4月17日,根据凤凰网海南消息,据村民反映,海南富力地产项目破坏保护区范围内的红树林,澄迈县林业局相关负责人证实,涉事开发商曾因破坏当地红树林多次受罚。红树林之殇背后,富力地产激进扩张安全隐患尽显。

  曾经的华南五虎之首,富力地产如今处境颇为尴尬。期货复盘看什么3月20日,广州房企富力地产发布2018年全年业绩,去年实现权益协议销售金额1311亿元,同比增长60%,首次突破千亿销售大关。然而,与同是华南五虎的恒大、碧桂园相比,富力地产已经被远远甩在了身后,2018年的销售金额已经跌出了行业前20。

  在这千亿销售额中,净利润却只有83.71亿元,而酒店资产的亏损是富力地产去年利润下滑的罪魁祸首。

  2017年,在国家开始用行政力量在金融系统展开风险整肃之际,深陷财务困境的万达,开始由买买买切换到了卖卖卖。2017年7月19日,在北京万达索菲特大酒店,王健林原计划将13个文旅项目+76个酒店卖给融创孙宏斌,分别295.75亿元和335.95亿元,总价值631.7亿,并答应借钱给万达。

  然而,原本属于万达、融创的合作,却被富力硬生生的“插足”了。当天现场更具戏剧性,在仪式现场万达商业、融创、富力的背景板上,富力的名字被撤下而后10分钟又被加上,现场摔杯子的声音让这场仪式充满想象。

  最后的定调是,199.06亿收购万达旗下77家酒店,此价格与7月10日万达与融创发布的价格相差了100亿,酒店数量却多了一家。这笔交易背后三方的较量无法窥见,但有现场人士传出称,争吵和摔杯是因为各方就交易价格发生争执,李思廉就地杀价,把酒店资产价格硬生生砍到六折,而孙宏斌取消了原本借钱给王健林的计划。

  据传,李思廉仅用了两到三天就做出了大手笔收购交易的决定。在富力完成收购万达酒店交易后,国际信贷评级机构惠誉当即宣布,将富力信贷评级列入负面观察名单。

  实际上,这场看着捡了万达大便宜的富力,实则加剧了富力的负债。2017富力纯利润达到214亿,同比猛增204%,这其中有131亿元是收购万达酒店带来的投资收益。然而2018年刨除这笔投资溢利后,富力纯利跌回83亿元。

  勉强挤进千亿房企的富力背负着高额债务,2018年富力的债务总量已经激增到2900亿,净负债率高达184%,虽然吞下万达酒店后,富力地产成为了全球最大的五星级酒店业主,债务也是高垒,并为此付出了大笔的财务费用,吞噬了利润。

  执着商业地产

  富力似乎对商业地产尤为执着。观其发展轨迹,不难发现,其“硬伤”主要在于商业的运营,拖累大量运转资金,导致项目开拓乏力的同时,也让这只“华南虎”在左手商业地产与右手住宅开发的互搏中,牵绊住自己,落得一个尴尬境地。

  自1994年发迹广州后,富力期货复盘看什么可谓一路高歌猛进,一度被贴上了地产贵族的身份标签,在其发迹的背后,业界流传着“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”,不可谓是昔日地产界的传奇。

  2005年上市,2007年销售额位居华南五虎之首,名誉接踵而至。然而,同样是在2007年,富力做了一项决定,走出广州并开启商业地产的“大跃进”战略步伐,试图效仿新鸿基和万达,然而令人担忧的是,这并不是富力擅长的领域。

  然而,由于缺少操盘经验,也没有像万达商业那样通过售卖商业物业周边的住宅来补充运资金。2008年,富力地产资金链几近绷断,金融危机下,一度陷入破产危机。而后得幸于中国政府推出的四万亿刺激政策,侥幸存活。

  但一朝被蛇咬,十年怕井绳。专注于一二线城市策略在2008年大受打击后,富力回神后开始布局二三线城市,却再一次赶上了2013年的楼市调控。2014年高额杠杆几乎将富力压垮,靠政府救助渡过难关。因激进拿地和商业地产方向的误判,躲过生死劫的富力,在2014年选择了保守的拿地策略,这一年富力在一线城市未拿地,这令其完美错过了2015年房地产政策放松后的飙涨行情。

  生产力的滞后,战略节拍的错踏,仿佛让这只华南虎渐行渐远。金融危机后,李思廉似乎颇为无力,先是模仿雅居乐去和海南开发,却没有得到市场认可。看到恒大组建了广州足球队,富力也组建了广州富力足球队。各种邯郸学步下,富力无法扭转颓势。反而与曾经的小弟恒大、碧桂园距离越来越大。而这种巨大的差距,或是富力公司战略失误带来的。

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  大肆扩张下负债高涨

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  或是不甘落后,即便是在2008年和2013年尽尝过激扩张和过高负债带来的苦果,即便是在商业地产上栽过跟头,这几年富力在急速加大杠杆布局国内外业务的同时,仍接下来了万达酒店。

  要知道,在收购万达的酒店之前,公司的酒店就没有盈利过。在富力接手万达酒店的一年时间内,由于自身缺乏运营能力,酒店业务每况愈下,不仅未能形成较好的盈利,反而还处于亏损中。

  富力地产自2004年以来便开始投资建设高端酒店,已在全球已开业和建设的高级酒店有24家,加上万达的77家酒店后,富力地产已经成为全球最大的五星级酒店业主。

  然而数据给出的却是另一番景象——2013年到2018年公司酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元、4.59亿元。而接盘万达无疑进一步加剧了富力的负债敞口。

  根据相关数据显示,2015年到2017年的这3年里富力地产的总债额分别为1345亿元、1795亿元、2332亿元。而到了2018年,公司负债总额更是高达2963.33亿元。

  虽然富力在2018年底,手上还握有347.1亿元的资金,足够去堵上短期借款137.88亿元的债务口子,但是未来的项目发展资金和剩下的债务,目前还是找不到资金来补这么大的缺口,想要解决困境,只能靠融资了。

  2018年融资活动异常频繁,前前后后发行了143亿元的境内公司债、82亿元的超短期融资、14亿元的资产证券化产品,另外优先票据也发行了17.5亿美元。其后,根据富力地产的年报披露, 2018年,富力地产的融资成本达到了52.12亿元,仅每天要偿还的利息就超过了1400万元。

  为何执迷商业地产

  在过去房地产行业的黄金十年里,大多数房企都转向住宅用房的开发,但偏偏富力地产反其道而行。发展持有业务和商业地产,而在住宅开发业务上,却罕有建树。在房企都拼命去杠杆,降低负债的时候,富力却仍在加大负重,才进入了千亿房企俱乐部。

  不过其千亿销售的成绩被质疑有水分,有业内人士称,富力把跟销售代理公司签订的代销合同金额,算成销售额。不过,实际情况下,应该是代理公司真正卖出房子,才能算进销售额。而富力激进扩张下,安全问题频出也颇为令人诟病。

  为何富力执迷商业地产?这或许和富力地产的老总李思廉喜欢学习港商有关,香港的房地产大佬们就很喜欢发展商业地产,这样的商业项目不仅可以长期收租,还能够享受到物业升值带来的收益。然而现在就连香港最出名的“包租公”李嘉诚都开始抛售商业地产了,富力还要学这“过时”的一套,着实令人难以理解。